O seu crédito habitação começa muito antes do pedido ao banco
Comprar casa é provavelmente a decisão financeira mais importante da sua vida. E no entanto, a maioria das pessoas só pensa a sério no crédito habitação quando já encontrou o imóvel...
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O seu crédito habitação começa muito antes do pedido ao banco
Comprar casa é provavelmente a decisão financeira mais importante da sua vida. E no entanto, a maioria das pessoas só pensa a sério no crédito habitação quando já encontrou o imóvel dos sonhos … muitas vezes tarde demais para corrigir o que o banco vai olhar.
A verdade é simples, a aprovação do crédito habitação não começa na agência bancária. Começa meses, por vezes anos antes. E quem entende isso, tem uma vantagem enorme.
Neste artigo, partilhamos os fatores que os bancos realmente analisam, e o que pode fazer, com antecedência, para aumentar significativamente as suas hipóteses de aprovação.
A sua estabilidade profissional é o seu cartão de visita
Quando um banco avalia o seu pedido de crédito, a primeira pergunta que faz é: "Esta pessoa vai conseguir pagar durante 30 ou 40 anos?" E a resposta começa pelo seu vínculo laboral.
Trabalhadores com contrato sem termo têm, em regra, aprovação mais facilitada. Mas isso não significa que trabalhadores independentes ou a recibos verdes estejam automaticamente excluídos. Significa que têm de trabalhar mais a documentação.
Se é trabalhador independente, o banco vai querer ver as suas declarações de IRS dos últimos dois ou três anos, e vai olhar para a consistência dos rendimentos e não apenas para o valor mais alto. Rendimentos crescentes e estáveis contam a favor. Rendimentos voláteis ou decrescentes levantam dúvidas.
O que pode fazer: Se ainda está em contrato a termo ou a recibos verdes, equacione o timing do pedido. Às vezes esperar 6 a 12 meses até atingir um marco de estabilidade pode fazer toda a diferença na taxa que lhe oferecem e no montante aprovado.
O seu historial de crédito é o seu currículo financeiro
O banco vai consultar o seu mapa de responsabilidades de crédito no Banco de Portugal. Este documento mostra todos os créditos que tem (ou teve), o montante em dívida e se houve algum incumprimento.
Um historial limpo sem atrasos, sem prestações em falta é um sinal forte de que é um pagador fiável. Um historial com manchas levanta bandeiras que podem resultar em recusa ou em condições menos favoráveis.
O que pode fazer antes de pedir o crédito:
Regularize qualquer dívida pendente, mesmo que pequena.
Evite abrir novos créditos (cartões, crédito ao consumo) nos meses antes do pedido.
Peça o seu mapa de responsabilidades ao Banco de Portugal, é gratuito e dá-lhe uma visão clara do que o banco vai ver.
A entrada: o fator que mais gente subestima
Os bancos em Portugal financiam, em regra, até 90% do valor do imóvel (ou do valor de avaliação, se for inferior). Isso significa que precisas de ter, no mínimo, 10% do valor da casa em capital próprio.
Mas atenção: esse valor não inclui as despesas de transação. IMT, Imposto do Selo, escritura, registo e outros custos podem representar entre 6% a 10% adicionais do preço de compra.
Exemplo prático: se quiser comprar uma casa por 250.000€, precisas de ter poupado cerca de 25.000€ para a entrada, mais aproximadamente 15.000€ a 20.000€ para custos de transação. No total, uma almofada de poupanças de 40.000€ a 45.000€.
Ter mais entrada do que o mínimo exigido também melhora as condições que o banco lhe oferece, tipicamente um spread mais baixo.
Para os jovens com idade até aos 35 anos, existe uma medida do estado que lhes permite obter financiamento de 100%, consulte-nos se tiver dúvidas neste ponto.
Taxa de esforço: o número que o banco não consegue ignorar
A taxa de esforço é a percentagem do seu rendimento líquido mensal que vai para o pagamento de prestações de crédito. O Banco de Portugal recomenda que este valor não ultrapasse os 35% e os bancos levam esta recomendação muito a sério.
Como se calcula: se ganhar 2.000€ líquidos por mês e a sua futura prestação de crédito habitação for de 600€, a sua taxa de esforço é de 30%. Se a isso juntar um crédito automóvel de 200€/mês, a taxa sobe para 40%, e o banco pode recusar ou condicionar a aprovação.
O que pode fazer: antes de pedir o crédito habitação, reduza ou elimine outros créditos em curso. Um crédito pessoal liquidado pode ser a diferença entre aprovação e recusa.
Negoceie o preço da casa, é mais importante do que parece
Isto é um ponto que muita gente ignora: o preço que negoceia com o vendedor tem impacto direto no valor que o banco financia.
Se conseguir reduzir o preço de compra de 250.000€ para 240.000€, está não só a poupar 10.000€ imediatos e está a reduzir o montante do crédito e, por consequência, a prestação mensal. Isso melhora a sua taxa de esforço e torna o processo de aprovação mais fluido.
Para esta negociação, o conselho que damos é estar representado por um especialista imobiliário que irá defender os seus interesses, caso necessite de ajuda contacte-nos.
Garantias adicionais: quando o banco quer mais segurança
Em algumas situações, como por exemplo rendimentos mais baixos, taxa de esforço no limite, ou historial de crédito mais fraco, o banco pode pedir garantias adicionais. As mais comuns são o fiador e a hipoteca de outro imóvel.
O fiador (ou avalista) assume a responsabilidade do crédito caso o devedor principal não pague. É uma decisão séria para quem aceita esse papel, pois as implicações financeiras e relacionais são significativas. Se precisa desta solução, certifique-se de que o fiador compreende bem o que está a subscrever.
Outra hipótese é apresentar um segundo imóvel como garantia adicional, como por exemplo um imóvel que já seja propriedade sua ou de um familiar.
Resumo: o que podes controlar (e quando agir)
A aprovação do crédito habitação não é uma lotaria. É o resultado de decisões financeiras acumuladas ao longo do tempo. Quanto mais cedo começar a preparar-se, melhores serão as condições que vai conseguir.
As variáveis mais importantes estão, em grande medida, nas suas mãos:
Estabilidade profissional e consistência dos rendimentos;
Historial de crédito limpo e sem incumprimentos;
Poupanças suficientes para entrada e custos de transação;
Taxa de esforço abaixo dos 35%;
Negociação do preço do imóvel;
Garantias adicionais, se necessário.
Cada situação é diferente. Se não tem a certeza por onde começar, considere falar com um intermediário de crédito, é um serviço gratuito para o consumidor e pode ajuda-lo(a) a identificar os bancos com melhores condições para o seu perfil.
💡 Dica do Check-up: Acompanhamos-te em todo o processo, de forma totalmente gratuita. Desde a análise do seu perfil de crédito, à pesquisa do imóvel certo, até à escolha dos seguros associados à sua casa.
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