Crédito Habitação: Está financeiramente preparado para avançar?

Comprar casa é, para a maioria das famílias portuguesas, a maior decisão financeira da vida. Antes de visitar imóveis ou agendar reuniões com bancos, é essencial fazer uma avaliação rigorosa da sua situação financeira. Conhecer as regras, os custos reais e os requisitos do processo pode ser a diferença entre uma aprovação bem-sucedida e uma desilusão tardia.

O banco não Financia a totalidade do imóvel

Um dos erros mais comuns é assumir que o banco cobre o valor total da compra. Tal não acontece. O Banco de Portugal estabelece limites ao rácio LTV (Loan-to-Value), isto é, a proporção entre o montante financiado e o valor do imóvel avaliado.

Para habitação própria e permanente, esse limite máximo é de 90%, o que significa que terá de dispor de, pelo menos, 10% do valor do imóvel em capitais próprios.

Importa ainda sublinhar que este limite é um teto legal, não uma garantia. Cada instituição bancária pode financiar uma percentagem inferior, consoante o perfil de risco do cliente.

Custos obrigatórios antes e durante a escritura

Para além da entrada inicial, existem encargos adicionais que têm de ser suportados pelo comprador, independentemente do banco escolhido. É fundamental incluí-los no planeamento financeiro:

Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) Pago antes da escritura, o IMT é calculado com base no preço do imóvel, na sua localização e no tipo de utilização: habitação própria e permanente ou secundária.

Imposto do Selo Aplica-se em dois momentos distintos:

• Sobre o valor da compra (escritura ou VPT, o que for mais elevado);

• Sobre o montante do empréstimo contratado.

Registo de Hipoteca e Escritura Custos notariais e de registo predial, cujo valor varia consoante a entidade selecionada.

Avaliação do Imóvel O banco exige uma avaliação independente antes de aprovar o financiamento. Este custo é, regra geral, suportado pelo comprador.

Comissão de Abertura de Processo Cobrada por algumas instituições bancárias no início da instrução do processo de crédito.

Condições especiais para jovens até aos 35 anos

Se tem entre 18 e 35 anos, inclusive, e pretende adquirir a sua primeira habitação própria e permanente, pode ter acesso a um conjunto de benefícios legais:

• Garantia Pública: o Estado atua como fiador, permitindo o acesso ao crédito mesmo na ausência de capital inicial para a entrada;

• Isenção de emolumentos: aplicável ao registo da primeira aquisição e ao registo de hipoteca;

• Isenção de IMT e Imposto do Selo.

⚠️ Nota importante: A garantia pública está prevista até ao final de 2026, salvo nova deliberação governamental.

Os encargos não terminam na rscritura

Após a celebração do contrato, surgem despesas recorrentes que devem ser integradas no orçamento mensal familiar. Para além da prestação do crédito habitação, deve considerar:

• Seguro de Vida (frequentemente exigido pelo banco como condição do empréstimo)

• Seguro Multirriscos

• Quota de Condomínio (aplicável a frações autónomas em propriedade horizontal)

• Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) (pago anualmente)

Subestimar estes encargos é um dos erros mais frequentes na fase de planeamento. A sua inclusão no cálculo da taxa de esforço é indispensável para uma avaliação realista da capacidade financeira.

Ainda não reúne as condições? Comece agora a preparar-se

Se concluiu que ainda não dispõe de poupanças suficientes, existem passos concretos que pode dar desde já:

1. Analise o seu histórico de crédito — Verifique a existência de prestações em atraso ou responsabilidades em aberto através do Mapa de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal.

2. Calcule a sua taxa de esforço — Este rácio, que relaciona os encargos mensais com o rendimento líquido, é um dos principais critérios avaliados pelos bancos.

3. Estabeleça uma estratégia de poupança — Defina um plano disciplinado para acumular o capital necessário para a entrada e para os custos associados.

4. Obtenha uma pré-aprovação antes de procurar imóvel — Conhecer o montante máximo que pode financiar evita expectativas desajustadas e agiliza o processo de compra.

O papel do intermediário de crédito

A complexidade do processo de crédito habitação, desde a análise do perfil financeiro até à negociação com as instituições bancárias justifica, em muitos casos, o recurso a um intermediário de crédito autorizado pelo Banco de Portugal.

Este profissional analisa o seu caso de forma personalizada, compara propostas de múltiplos bancos e acompanha todo o processo, sem que o cliente tenha de o fazer de forma individual junto de cada instituição. Na maioria das situações, este serviço não tem custo para o cliente.

Adicionalmente, os intermediários de crédito dispõem de um maior poder negocial junto das instituições financeiras, o que pode ter um impacto significativo tanto na aprovação como nas condições finais do empréstimo.

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Artigo revisto e atualizado pela equipa CheckUp da Casa. A informação apresentada tem caráter informativo e não substitui aconselhamento financeiro personalizado.