Crédito Habitação: O que deve saber antes de pedir um empréstimo

Comprar casa é, para a maioria dos portugueses, a maior decisão financeira da vida. E ainda assim, muitos chegam ao balcão do banco sem saber o que é a TAEG, sem ter calculado a sua taxa de esforço, ou sem perceber a diferença entre taxa fixa e variável.

O resultado? Condições desfavoráveis, surpresas a meio do processo e compromissos de 30 anos que podiam ter sido melhores.

Neste guia explicamos, em linguagem clara e simples, tudo o que precisa de saber antes de formalizar o pedido de crédito habitação. Porque uma decisão bem preparada é sempre uma decisão mais segura.

1. Avalie primeiro a sua situação financeira

Antes de contactar qualquer banco, faça uma autoavaliação honesta das suas finanças. Os bancos vão fazê-la de qualquer forma, é melhor chegar preparado.

Os quatro fatores que mais pesam na análise bancária são o rendimento mensal líquido e a estabilidade profissional, a taxa de esforço (a percentagem do rendimento já comprometida com créditos), a poupança disponível para entrada e despesas iniciais, e outros encargos mensais fixos que já existam.

A regra geral em Portugal é que a taxa de esforço não deve ultrapassar 35% do rendimento líquido familiar. Este é invariavelmente um dos primeiros critérios avaliados pelas instituições financeiras.

2. Entrada inicial e despesas que muitos esquecem

Contrariamente ao que muitos pensam, o crédito habitação não financia a totalidade do imóvel. Na grande maioria dos casos, o financiamento máximo é de 90% do valor de avaliação ou de compra, o que for mais baixo. Isto significa que precisa de ter em capital próprio entre 10% a 20% do valor do imóvel.

Para além da entrada, existem despesas obrigatórias que muitas famílias subestimam: IMT, Imposto de Selo, comissões bancárias e custos de avaliação. Em conjunto, representam entre 5% a 7% do valor total da compra. Num imóvel de 200.000€, isso pode significar entre 10.000€ a 14.000€ apenas em custos de transação.

Atenção: Até 31 de dezembro de 2026 os jovens com menos de 36 anos podem solicitar financiamento a 100%, ao abrigo da Garantia Pública do Estado e têm também isenção do Imposto de Selo e IMT. Consulte-nos, para mais informações.

3. Taxa Fixa, Variável ou Mista: Qual Escolher?

Esta é uma das decisões mais importantes, e mais mal compreendidas, do processo. Não existe uma resposta certa para todos. Existe a resposta certa para o seu perfil.

Taxa variável: indexada à Euribor, revista periodicamente. Com a Euribor a 6 meses em 2,15% (fevereiro 2026), depois de ter estado acima dos 4% em 2023, esta volatilidade é real e recente.

Taxa fixa: prestação inalterada durante todo o contrato. Oferece previsibilidade total, geralmente a um custo inicial ligeiramente mais elevado.

Taxa mista: combina os dois regimes: fixa num período inicial (geralmente 2 a 10 anos) e variável no restante. Uma alternativa interessante para quem quer proteção no curto prazo.

4. Prazo do Empréstimo: Menos Prestação Não Significa Menos Custo

O prazo máximo legal em Portugal é de 40 anos. Um prazo mais longo reduz a prestação mensal, mas aumenta substancialmente o custo total em juros. Por exemplo num crédito de 150.000€ com taxa de 3,2% a diferença entre 20 e 40 anos é uma prestação 300€ mais baixa, mas mais de 58.000€ adicionais em juros ao longo do empréstimo.

5. Documentação necessária: prepare-se com antecedência

Uma das maiores causas de atrasos é a documentação incompleta. Tenha prontos antes de iniciar o processo: documentos de identificação pessoal, declarações de rendimentos (IRS e últimos recibos de vencimento), mapa de responsabilidades de crédito do Banco de Portugal, declaração da entidade patronal, e informação do imóvel (caderneta predial, certidão permanente e planta).

Se recorrer a um intermediário de crédito, este processo é gerido por eles, poupando-lhe tempo e garantindo que nada é esquecido.

6. As cláusulas do contrato que deve ler com atenção

Spread: a margem de lucro do banco. Em 2025, varia entre 0,70% e 1,43% em Portugal. Uma diferença de 0,6% num crédito de 200.000€ a 20 anos representa mais de 13.000€ ao longo do empréstimo.

TAEG: a Taxa Anual Efetiva Global inclui todos os encargos: juro, comissões e seguros. É este o número que deve comparar entre propostas, não apenas a taxa nominal.

Comissões bancárias: de abertura, manutenção e processamento podem representar centenas de euros por ano e raramente são negociadas espontaneamente.

Produtos associados: seguros e domiciliação de ordenado podem baixar o spread, mas aumentam o custo total. Calcule sempre o impacto real antes de aceitar qualquer vinculação.

7. Os seguros obrigatórios e como poupar

Ao contrair crédito habitação é obrigatório contratar dois seguros: o Seguro de Vida, que garante o pagamento da dívida em caso de morte ou invalidez, e o Seguro Multirriscos Habitação, que protege o imóvel contra danos.

O que muitos não sabem é que não é obrigatório contratar estes seguros no banco credor. Pode e deve comparar apólices no mercado, a poupança pode ser muito significativa ao longo de décadas.

Perguntas Frequentes

Qual a taxa de esforço máxima aceite pelos bancos?

O Banco de Portugal recomenda que a taxa de esforço não ultrapasse 35% do rendimento líquido familiar. Acima deste valor, a aprovação torna-se mais difícil e as condições tendem a ser menos favoráveis.

Posso pedir crédito habitação sem entrada?

Em regra, não. O financiamento máximo é de 90% do valor do imóvel (com exceções para imóveis de bancos ou habitação jovem). Precisa de ter em capital próprio pelo menos 10% do valor de compra, mais as despesas de transação.

Qual a diferença entre TAN e TAEG?

A TAN é apenas a taxa de juro base. A TAEG inclui todos os encargos: comissões, seguros e outros custos. Para comparar propostas de diferentes bancos, use sempre a TAEG.

Quanto tempo demora a aprovação do crédito habitação?

Em média, entre 30 a 45 dias desde o pedido formal até à escritura, dependendo da complexidade do processo e da instituição financeira.

Vale a pena recorrer a um intermediário de crédito?

Sim. Um intermediário compara propostas de vários bancos, acompanha todo o processo e o serviço é gratuito para o cliente. Pode fazer a diferença de vários pontos percentuais no spread e de milhares de euros ao longo do empréstimo.

Conclusão

Pedir um crédito habitação é mais do que uma formalidade bancária, é um compromisso financeiro que pode durar 20, 30 ou 40 anos. Conhecer os termos, preparar a documentação, comparar propostas e ler o contrato com atenção são passos que fazem uma diferença real no custo total.

A casa ideal não é apenas aquela que preenche os seus sonhos. É também aquela que cabe confortavelmente no seu orçamento, hoje e nos próximos anos.

Na Decisões e Soluções Colinas do Cruzeiro, ajudamo-lo a tomar esta decisão com toda a informação, sem custos e com total transparência. Fale connosco.

Artigo publicado em fevereiro de 2026. Os valores e condições apresentados são indicativos e podem variar consoante o perfil do cliente e as condições das instituições financeiras.